Svima onima koji se nadaju da će zbog porasta kamatnih stopa i pesimizma potrošača u eurozoni uskoro početi značajno padati cijene kvadrata stanova u Hrvatskoj, upućeni analitičari tržišta poručuju da se ne nadaju previše. Iako se ovaj trend u zemljama EU očekuje, a na zapadnim razvijenim tržištima već je krenuo, u Hrvatskoj se zbog specifičnih okolnosti još neko vrijeme ne očekuju nikakve dramatične korekcije, a ako cijene nešto krenu padati, to će biti znatno sporije od prosjeka EU.
Povod da vidimo kako bi u nastavku godine moglo disati domaće tržište nekretnina, posebno stanogradnje, pronašli smo u novom Izvješću o stabilnosti Europske središnje banke (ECB), u kojem između ostalog upozoravaju da bi cijene stambenog prostora u eurozoni mogle kaotično pasti, budući da stanovi zbog visokih kamatnih stopa postaju nedostupni građanima, a neprivlačni ulagačima.
Korekcija uzela zamah
To je jedan od nekoliko rizika istaknutih u ECB-ovoj analizi financijske stabilnosti, uz više troškove zaduživanja i sporiji gospodarski rast, koji šteti tvrtkama i kućanstvima. Naime, od prošlog srpnja ECB pokušava zauzdati inflaciju podizanjem kamatnih stopa, a čini se da će ustrajati u strogoj monetarnoj politici i u idućim mjesecima. Najoštrije podizanje kamatnih stopa unatrag nekoliko desetljeća sada se počinje osjećati i na tržištu nekretnina, koje je doživjelo procvat tijekom desetljeća dostupnih i povoljnih kredita.
“Gledajući u budućnost, pad cijena nekretnina mogao bi postati kaotičan, jer rastuće kamatne stope na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju teret kamata po postojećim hipotekarnim kreditima”, upozorio je ECB. To posebno vrijedi za zemlje u kojima prevladavaju hipotekarni zajmovi s promjenjivom kamatnom stopom, kao što su Portugal, Španjolska i baltičke zemlje.
ECB je također upozorio da bi regije u kojima su institucionalni ulagači zauzeli velike pozicije na tržištu stambenih nekretnina mogle pretrpjeti veći udarac ako se kapital povuče. To pak uključuje Berlin, dijelove zapadne Njemačke i glavne gradove poput Pariza, Madrida, Lisabona i Dublina.
Na zapadnim, razvijenim tržištima korekcija cijena stambenih i komercijalnih nekretnina već je uzela zamah. Zdravija tržišta imaju elastične cijene i relativno brzo se prilagođavaju ekonomskim ciklusima, umjesto da tržište ostane “zamrznuto” ili sa vrlo malim volumenima jer prodavatelji ne žele prihvatiti niže cijene, a kupci ih nisu spremni plaćati zbog makroekonomske klime i negativnih očekivanja.
Gdje je tu Hrvatska? Ukratko, između jake potražnje i slabe ponude, te ponovno s najavama dobre turističke sezone, a vidjeli smo već kako rast noćenja utječe na cijene kvadrata. “Posljednjih 15 godina, konkretno razdoblje od financijske krize 2008./2009. pa sve do prošle godine, obilježeno je povijesno niskim kamatnim stopama. To je doba kada su kamatne stope bilo oko nule, čineći troškove zaduživanja niskima, a novac relativno jeftinim.
Ova situacija utjecala je na smanjenje prinosa na štednju te na tradicionalne oblike ulaganja poput obveznica. Investitori su, prihvaćajući niže prinose, pokazali spremnost na plaćanje viših cijena (budući da cijena i prinos stoje u inverznom odnosu), što je bilo vidljivo kako kod komercijalnih, tako i kod stambenih nekretnina. U tom okruženju, gdje su cijene imovine rasle, a troškovi financiranja padali, investitori su bili posebno motivirani za investiranje i kupovinu, pritom smanjujući svoju percepciju rizika. Posljedica toga bila je konstantno visoka potražnja”, pojašnjava za Poslovni dnevnik Ivan Laljak iz Colliersa Hrvatska.
